As-Built-BIM für Facility Management und Gebäudesanierung

Ein digitales Bestandsmodell kann weit über die ursprüngliche Vermessung hinaus nützlich sein. Wenn ein As-Built-BIM-Modell den tatsächlich dokumentierten Gebäudezustand abbildet, unterstützt es sowohl die Bewirtschaftung als auch spätere Sanierungs- und Umbauvorhaben. Entscheidend ist dabei nicht die reine 3D-Visualisierung, sondern die Qualität der Geometrie, Bauteilstruktur und der zugehörigen Informationen.

ScanM2 verbindet 3D-Laserscanning, Punktwolkenaufbereitung und Bestandsmodellierung, um belastbare digitale Grundlagen für Facility Manager, Eigentümer, Architekten und Ingenieurbüros zu schaffen.

Was ist ein As-Built-BIM-Modell?

As-Built beschreibt den dokumentierten Ist-Zustand eines Gebäudes. Ein darauf ausgerichtetes BIM-Modell enthält modellierte Bauteile und – soweit beauftragt und überprüft – relevante Eigenschaften und Zuordnungen. Im Unterschied zu einem ursprünglichen Planungsmodell bildet es nicht ausschließlich den geplanten, sondern den erfassten Bestand ab.

Als Datengrundlage dienen unter anderem 3D-Laserscans, vorhandene CAD-Pläne, technische Dokumente und ergänzende Vor-Ort-Prüfungen. Eine Punktwolke erfasst sichtbare Geometrie, während das BIM-Modell daraus nutzbare digitale Bauteile erzeugt.

Wie unterstützt BIM das Facility Management?

Technische Informationen zentral nutzbar machen

Facility Manager benötigen Informationen über Räume, Zugänge, technische Anlagen und Wartungsbereiche. Ein geeignet strukturiertes BIM-Modell kann diese Informationen räumlich zusammenführen und damit die Suche in verstreuten Unterlagen erleichtern. Voraussetzung ist, dass die Daten korrekt erfasst und später gepflegt werden.

Wartung und Instandhaltung vorbereiten

Bei der Planung von Instandhaltungsmaßnahmen lassen sich Anlagenstandorte, Zugänge und räumliche Zusammenhänge nachvollziehen. Für eine direkte Verknüpfung mit Wartungsaufträgen oder CAFM-Systemen sind zusätzliche, eindeutig definierte Asset-Daten und Schnittstellen erforderlich.

Flächen und Nutzungen dokumentieren

Aktuelle Grundrisse und ein strukturiertes Bestandsmodell unterstützen Flächenmanagement, Raumplanung und interne Umnutzungen. Die erforderliche Datenstruktur hängt von der jeweiligen Bewirtschaftungsstrategie ab.

Warum sind As-Built-BIM-Modelle für Sanierungen wichtig?

Bei älteren Gebäuden stimmen Bestandspläne häufig nicht mehr mit der Realität überein. Wände wurden versetzt, technische Systeme ergänzt oder Öffnungen verändert. Ein Bestandsmodell aus überprüften Vermessungsdaten kann solche Abweichungen für die weitere Planung sichtbar machen.

• Umbauplanung: Neue Bauteile werden mit dem dokumentierten Bestand abgestimmt.
• TGA-Modernisierung: Sichtbare Rohrleitungen, Schächte und technische Räume dienen als geometrische Referenz.
• Kollisionskontrolle: Geplante Einbauten können mit modellierten Bestandsbauteilen verglichen werden.
• Koordination: Architektur, Tragwerk und technische Gewerke arbeiten mit einer gemeinsamen Datenbasis.
• Dokumentation: Nach Abschluss einer Maßnahme kann das Modell gezielt fortgeschrieben werden.

Der Workflow: Von 3D-Laserscanning zu As-Built-BIM

1. Ziel und Informationsbedarf festlegen

Vor der Bestandsaufnahme wird entschieden, ob das Modell vor allem für Sanierungsplanung, technische Koordination oder den laufenden Gebäudebetrieb eingesetzt werden soll. Diese Entscheidung beeinflusst den Umfang der zu erfassenden Bauteile und Eigenschaften.

2. Gebäude und technische Bereiche erfassen

Das 3D-Laserscanning dokumentiert zugängliche und sichtbare Oberflächen. Ergänzende Unterlagen und Prüfungen sind erforderlich, wenn verdeckte Bauteile oder technische Eigenschaften nicht aus der Punktwolke abgeleitet werden können.

3. Punktwolken registrieren und prüfen

Die Scans werden zusammengeführt und auf ausreichende Abdeckung, geeigneten Koordinatenbezug und Registrierungsqualität kontrolliert. Fehlende oder unzuverlässige Bereiche sind zu kennzeichnen.

4. Bestandsmodell erstellen

In Revit oder einer anderen BIM-Umgebung werden die vereinbarten Architektur-, Tragwerks- und gegebenenfalls TGA-Elemente aufgebaut. Geometrischer Detailgrad und Informationsumfang müssen zum Anwendungsfall passen.

5. Qualitätskontrolle und Übergabe

Das Modell wird mit den Messdaten abgeglichen. Übliche Übergabeformate sind RVT und IFC; bei Bedarf kommen CAD-Pläne und Punktwolken hinzu. Die Anschlussfähigkeit an ein CAFM-System sollte gesondert geprüft werden.

Welche Informationen sollten im Bestandsmodell enthalten sein?

Nicht alle Informationen müssen für jedes Projekt modelliert werden. Für einen sinnvollen Kosten-Nutzen-Ausgleich sollten Mindestanforderungen und spätere Nutzung frühzeitig feststehen.

LOD, Genauigkeit und Modellpflege

Eine höhere LOD-Stufe ist nicht automatisch die bessere Wahl. Für eine einfache Raumverwaltung kann eine reduzierte Geometrie ausreichen, während komplexe TGA-Umbauten detailliertere Modelle erfordern. Geometrische Toleranzen und Informationsanforderungen müssen separat vereinbart werden.

Ein BIM-Bestandsmodell bleibt nur dann langfristig zuverlässig, wenn spätere Umbauten und Anlagenänderungen dokumentiert werden. Für den Facility-Management-Einsatz sollte daher auch geregelt sein, wer Daten aktualisiert und wie Änderungen freigegeben werden.

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